Bien que les définitions de baux « brut » et « net » soit généralement convenues, il en est bien différent pour la distinction entre celles des baux « net », « net-net » et « net-net-net » (et pourquoi pas, « net⁵ »).

Dans une décision récente[1], la Cour supérieure a eu l’opportunité de se prononcer sur un bail qualifié de « net-net » par les parties, alors qu’elle devait déterminer qui, entre le locateur ou le locataire, devait assumer le coût de remplacement du réservoir d’essence enfoui d’une station-service louée (au coût de 250 000 $).

Après avoir souligné que les appellations « net » (simple, double ou triple) sont souvent galvaudées et essentiellement dépourvues de valeur juridique[2], l’Honorable Juge Mainville procèdera à une analyse détaillée de plusieurs clauses du bail et en interprètera le contenu.

La cour soulignera d’ailleurs, au cours de cet exercice, l’absence de cohérence et la piètre qualité de la rédaction du contrat. Au terme de cette analyse, elle viendra à la conclusion que les parties avaient prévu contractuellement que le locataire prendrait à sa charge les dépenses en capital pour le remplacement de certains biens, incluant celles visées par le recours.

Au final, cette situation aurait nettement pu être évitée par la simple rédaction consciencieuse du bail.

Ainsi, il est important de se rappeler que le nombre de « net » dans le titre d’un bail n’est nullement garant de son contenu et de l’interprétation que la Cour peut en faire.

Les parties devront donc s’assurer de bien définir dans leur bail les principes de base et les conditions essentielles, notamment le loyer, afin de déterminer ce qu’elles incluent ou non dans les frais d’exploitations et l’identité de la personne (locateur ou locataire) devant les assumer, au risque que ce soit un tiers qui en décide pour elles!

François Nantel
Avocat
Cain Lamarre

[1]      9210-8638 Québec Inc. c. 9211-0543 Québec Inc., 2019 QCCS 5073 ;

[2]      Stanislas BRICKA, Le Louage immobilier - les baux commerciaux, (art. 1851 à 1891 C.c.Q.), coll. « Commentaires sur le Code civil du Québec (DCQ) », id. p. 111 ; et Anne BOUTIN et Paul MAYER, « Examen des clauses financières d’un bail », dans S.F.P.B.Q., vol. 280, Développements récents en droit de l’immobilier (2007), Cowansville, Éditions Yvon Blais, p. 31.