Au moment de la conclusion d’un bail commercial, l’entretien de l’immeuble est un élément important pour un propriétaire qui souhaite maintenir la valeur de son investissement.
Le Code civil du Québec prévoit que le locataire est responsable des menues réparations d’entretien au cours du bail. À la fin d’un bail, le locataire est tenu de remettre le bien dans l’état où il l’a reçu, à l’exception des changements résultant de la vétusté et de l’usure normale.
Ainsi, en reprenant son immeuble, un propriétaire peut être surpris par sa vétusté et se retrouver avec des dépenses imprévues pour le maintenir à niveau.
Or, au moment de la négociation du bail, il est possible de prévoir des mécanismes pour éviter cette situation. Dans une décision récente, la Cour du Québec s’est intéressée à l’obligation accrue d’un locataire en lien avec le concept de « Careful owner ». Dans cette affaire, le propriétaire réclamait à son ancien locataire des frais encourus pour la remise en état des lieux loués à la fin du bail.
Le juge note en effet la présence de l’expression « Careful owner » dans la disposition du bail qui prévoit les responsabilités du locataire en terme d’entretien:
« […] in the same good order and condition […] as they would be kept by a careful owner […]”
La Cour explique que cette formulation opère un renversement des rôles et responsabilités respectifs du propriétaire et du locataire. Ainsi, l’état des lieux au début du bail n’a qu’une importance relative, car le locataire les accepte et assume les obligations de maintien comme s’il en était lui-même le propriétaire.
Étant donné ce renversement, le locataire n’a plus que la simple obligation de menues réparations, mais s’oblige également au remplacement des équipements défectueux, pourvu que l’on considère qu’un propriétaire raisonnable aurait agi ainsi.
En appliquant ce test, la Cour considère, dans cette affaire, que le locataire était notamment responsable du remplacement du système de ventilation et chauffage devenu vétuste en cours de bail.
Francis Hogue, avocat
Cain Lamarre